Si la obra es necesaria para conservar el edificio —sanear una cornisa, reparar grietas, impermeabilizar, corregir lo que señala la ITE—, es obligatoria y no necesita votarse: la junta solo decide cómo se hace, con quién y cómo se paga.
Si es una mejora que el edificio no necesita, se vota con mayorías reforzadas y el vecino que vota en contra puede quedar exento.
El gasto se reparte por cuota de participación, salvo que los estatutos digan otra cosa. Esa es la base; lo que sigue son los matices que generan casi todas las discusiones en junta: mayorías, derramas, balcones y vecinos que se niegan.
Necesaria, de eficiencia o de mejora: la distinción que lo decide todo
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) trata de forma distinta cada tipo de obra. Antes de convocar la junta, conviene tener claro en qué casilla cae la tuya.
| Tipo de obra | Ejemplos en fachada | Qué hace falta | ¿Pagan todos? |
|---|---|---|---|
| Conservación (art. 10.1 LPH) | Saneado de cornisas, grietas, impermeabilización, reparaciones de la ITE | No requiere acuerdo previo; se aprueban presupuesto y derrama por mayoría simple | Sí |
| Eficiencia energética (art. 17.2 LPH) | Aislamiento SATE acreditado con certificado energético | Mayoría simple de propietarios y de cuotas, si el coste anual repercutido, descontadas ayudas, no supera 12 mensualidades ordinarias | Sí, como gasto general |
| Mejora no exigible (art. 17.4 LPH) | Cambio estético de revestimiento sin necesidad técnica | 3/5 de propietarios que representen 3/5 de las cuotas | El que vota en contra no paga si su parte supera 3 mensualidades ordinarias |
Aviso: resumen divulgativo de la LPH vigente. Los estatutos, el título constitutivo y las circunstancias de cada edificio pueden cambiar la respuesta; para decisiones con mucho importe, consulta con el administrador de fincas o un abogado.
Las obras de conservación no se votan: se ejecutan
El artículo 10.1 de la LPH dice que las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y el cumplimiento del deber de conservación son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta. Un frente de forjado que se desprende o una fachada que filtra agua no se someten a votación.
Lo que sí decide la junta, por mayoría simple, es el cómo: qué presupuesto se elige, con qué empresa, en qué plazo y con qué calendario de derramas. Si la junta se bloquea, el deber de conservación sigue ahí, y la responsabilidad por los daños que cause el edificio también.
Muchas de estas obras vienen señaladas por la inspección técnica: si el informe es desfavorable, el ayuntamiento puede exigirlas con plazo e incluso ejecutarlas a costa de la comunidad. Te explicamos cuándo es obligatoria la ITE en Málaga y qué plazos marca.
Y si es urgente
Ante un riesgo inmediato —cascotes cayendo a la acera, por ejemplo— el administrador o el presidente pueden encargar las medidas urgentes sin esperar a la junta y dar cuenta después. Es lo correcto: esperar tres semanas a una convocatoria con un peligro en la calle no tiene defensa.
Mayorías en junta: cómo se cuentan
Cuando la obra sí se vota, la LPH exige casi siempre una doble mayoría: de propietarios y de cuotas de participación. Un acuerdo de 3/5, por ejemplo, necesita que lo apoyen 3/5 de los propietarios y que esos propietarios sumen 3/5 de las cuotas.
- Ausentes. Los propietarios que no asistieron, debidamente citados, a los que se notifica el acuerdo y no manifiestan su discrepancia en 30 días naturales, se cuentan como votos a favor (art. 17.8 LPH).
- Segunda convocatoria. Para los acuerdos de mayoría simple basta la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad de las cuotas de los presentes.
- Orden del día. La obra, el presupuesto y la derrama tienen que figurar de forma expresa en la convocatoria. Un acuerdo sobre algo que no estaba en el orden del día es impugnable.
Cómo se reparte el gasto: cuotas, estatutos y derramas
La regla general es el artículo 9.1.e de la LPH: cada propietario contribuye según su cuota de participación, la que figura en la escritura. Los estatutos pueden establecer otro reparto o exonerar a ciertos locales de algunos gastos, pero hay que leer su redacción con lupa: una exención «de gastos de portal y escalera» no alcanza a la fachada.
Un ejemplo con números: una obra de 40.000 € en un edificio de 20 viviendas. Un piso con cuota del 4 % paga 1.600 €; uno con cuota del 6 %, 2.400 €. El local comercial de la planta baja, con un 12 %, aporta 4.800 €, salvo exención expresa en los estatutos.
Para financiarlo, la comunidad tiene tres herramientas que se pueden combinar:
- Fondo de reserva. Obligatorio y de al menos el 10 % del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f LPH). Está pensado precisamente para obras de conservación.
- Derrama. Una cuota extraordinaria aprobada en junta, que puede fraccionarse en varios meses ligados al avance de la obra.
- Financiación y ayudas. Préstamos a la comunidad y subvenciones de rehabilitación, que conviene solicitar antes de empezar.
No olvides el IVA: las obras de reparación en edificios con más de dos años, contratadas por la comunidad, pueden tributar al 10 % si los materiales aportados por la empresa no superan el 40 % de la base imponible.
Balcones, terrazas y cerramientos: ¿paga la comunidad o el vecino?
Es la pregunta que más discusiones genera. La regla general que aplican los tribunales es que lo que forma parte de la estructura o de la configuración exterior del edificio es común, aunque su uso sea privativo. Lo que es de uso y disfrute exclusivo del vecino, y no afecta a la fachada, es suyo.
| Elemento | Quién paga normalmente | Matiz |
|---|---|---|
| Forjado, canto y frente del balcón | Comunidad | Es estructura y fachada |
| Barandillas y petos del balcón | Comunidad, en la mayoría de los casos | Forman parte de la imagen exterior; revisar estatutos |
| Solado del balcón o terraza privativa | Propietario | Salvo que la reparación derive de un fallo común |
| Impermeabilización de terraza que es cubierta | Comunidad | El propietario responde si el daño lo causó su uso u obra |
| Cerramientos, toldos y aparatos de clima | Propietario | Debe retirarlos o permitir su retirada si estorban la obra |
Si el daño lo ha provocado un vecino, por una obra mal hecha en su terraza o una jardinera que filtra, la comunidad repara el elemento común y puede repercutirle el coste. Por eso, antes de presupuestar, conviene que un técnico identifique el origen de cada patología, no solo su ubicación.
El caso de los locales comerciales
Los bajos comerciales generan sus propias dudas. La fachada del local, por encima y alrededor del escaparate, es elemento común y su reparación la paga la comunidad, incluido el local por su cuota, salvo exención expresa en los estatutos.
Lo que instala el comercio es suyo: rótulos, marquesinas, toldos, aparatos de climatización y conductos. Si estorban la obra, el titular debe retirarlos o permitir su retirada y reposición. Y si un rótulo mal anclado ha dañado el revestimiento, la comunidad puede repercutirle esa reparación.
¿Tu comunidad tiene pendiente la fachada? Hacemos rehabilitación de fachadas en Málaga con un presupuesto desglosado por partidas, pensado para que la junta pueda votarlo y el administrador repartirlo sin dudas.
Solicitar presupuesto gratisSi un vecino se niega: pagar, dejar paso o impugnar
En una obra de conservación, un vecino no puede negarse a pagar su parte por no estar de acuerdo. Tampoco puede impedir el acceso: la LPH obliga a consentir en la vivienda las reparaciones que exija el inmueble (art. 9.1.c), con derecho a que se le indemnicen los daños que se le causen.
- Impugnación. Quien vota en contra puede impugnar el acuerdo en los tres meses siguientes, o en un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Impugnar no suspende la ejecución, salvo que el juez lo acuerde.
- Morosidad. Si no paga, la comunidad puede reclamar por el procedimiento monitorio del artículo 21 de la LPH. La deuda queda además afecta al piso, que responde de ella aunque se venda.
- Elementos que estorban. Si un toldo, una antena o un aparato de aire acondicionado impiden trabajar, el propietario debe retirarlo o permitir que se retire y se vuelva a colocar.
Qué debe recoger el acta de la junta
Un acta bien redactada evita la mitad de los conflictos posteriores. Para una obra de fachada debería incluir, como mínimo:
- La descripción de la obra y si se aprueba como conservación, eficiencia energética o mejora.
- El presupuesto elegido, la empresa y el importe total con IVA.
- El reparto: por cuotas o según estatutos, con el importe que corresponde a cada piso o local.
- El calendario de derramas y si se usa el fondo de reserva.
- La autorización al presidente para firmar el contrato y tramitar permisos y ayudas.
- El resultado de la votación, con nombres y cuotas a favor y en contra cuando la mayoría lo exige.
Si la obra se va a financiar con ayudas, conviene recoger también que la derrama se ajustará cuando se cobre la subvención. Así nadie entiende que paga dos veces.
El proceso, paso a paso, para que la obra salga en plazo
- Diagnóstico técnico de la fachada o informe de la ITE, para saber qué es necesario y qué es mejora.
- Tres presupuestos comparables, con las mismas partidas y mediciones.
- Convocatoria con la obra, el presupuesto y la derrama en el orden del día.
- Junta y acta, con notificación a los ausentes.
- Permisos municipales y, si procede, solicitud de ayudas antes de empezar.
- Contrato con calendario de pagos ligado al avance y retención de garantía.
- Aviso a los vecinos con fechas, horarios y qué deben retirar de balcones.
- Recepción de la obra con fotografías y certificado de lo ejecutado.
El plazo de ejecución depende mucho del sistema de acceso. Al trabajar sin andamio, no hay montaje previo ni fachada tapada durante semanas; como empresa de trabajos verticales en Málaga, organizamos la obra por caídas para que cada vecino sepa qué días habrá técnicos frente a sus ventanas.
Guarda el acta, el contrato, las facturas y el certificado final en el libro del edificio: la siguiente ITE, una venta o una reclamación pueden pedirlos.
Errores que retrasan o encarecen la obra
En las juntas que preparan obras de fachada vemos repetirse los mismos tropiezos. Casi todos se evitan con un buen diagnóstico y un presupuesto claro.
- Votar como mejora lo que es conservación. Abre la puerta a que haya vecinos que no paguen algo que es obligatorio para todos.
- Elegir por precio total sin comparar partidas. El más barato suele serlo porque no incluye la preparación del soporte.
- Aplazar «hasta que haya fondos». El deterioro avanza y la reparación de mañana es más cara que la de hoy.
- Olvidar el orden del día. Un acuerdo impugnable por un defecto de forma puede retrasar la obra meses.
- Empezar antes de pedir las ayudas. Muchas convocatorias no admiten obras ya iniciadas.